Hipoteca inversa: qué es y cómo funciona

La hipoteca inversa es una herramienta financiera diseñada para dar liquidez a las personas mayores de 65 años que tienen una vivienda en propiedad.

Este producto permite convertir el ahorro acumulado en la vivienda en dinero en efectivo, sin necesidad de venderla ni dejar de usarla.

Suena interesante, ¿verdad? Pues ojo, hay muchos pros y contras, así como una dosis de polémica alrededor de esta opción para monetizar la vivienda.

A continuación exploraré en detalle qué es una hipoteca inversa, sus tipos, ventajas y desventajas, alternativas disponibles y lo que debes considerar antes de contratarlo. El objetivo es que al final del artículo sepas si es una opción interesante para ti o no.

¡Vamos allá!

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un préstamo hipotecario que permite a los propietarios de viviendas mayores de 65 años obtener ingresos utilizando su propiedad como garantía.

Es una forma de monetizar tu vivienda habitual. A través de la hipoteca inversa transformas un patrimonio ilíquido (tu casa) en liquidez (dinero contante y sonante).

Un 83% de las personas con más de 65 años en España tienen vivienda en propiedad y esta constituye su principal ahorro. Es decir, que tienen un patrimonio elevado, porque las viviendas tienen un valor elevado, pero pocos ahorros en metálico o en inversiones.

Esto se traduce en que tienen dinero en términos patrimoniales, pero no pueden acceder a él porque no es líquido. Si quisiesen utilizar ese dinero tendrían que vender la vivienda. La hipoteca inversa es una solución a este problema.

La hipoteca inversa permite convertir en dinero contante y sonante la vivienda en propiedad y poder seguir viviendo en ella. De hecho, ni siquiera se pierde esa propiedad. La casa sigue siendo tuya, solo que con un préstamo sobre ella.

Eso sí, se trata de una hipoteca un tanto especial, como vas a descubrir.

Cómo funciona una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es como una hipoteca normal, pero al revés. De ahí su nombre.

Al contrario de una hipoteca tradicional, en la que tú realizas pagos al banco para adquirir una casa, en la hipoteca inversa es el banco quien te paga, ya sea en forma de una suma única, pagos mensuales o una línea de crédito.

Y no es que te pague porque te compra la casa. El propietario mantiene la titularidad y el derecho a vivir en la vivienda durante el resto de su vida. Lo que hace es adquirir una deuda que deberá saldar llegado el momento. A diferencia de las hipotecas normales con una hipoteca inversa no se va devolviendo el préstamo poco a poco con pagos mensuales.

¿Y cuándo llega el momento de devolver el dinero? Lo más habitual es liquidar la hipoteca cuando muere el titular. En ese punto, los herederos deberán hacer frente a esa deuda y podrán vender la casa y quedarse con lo que sobre o pagar la deuda y quedarse con la casa.

¿Y si no hay suficiente dinero para pagar la hipoteca inversa con la venta de la casa? Esto no suele pasar porque las entidades financieras ya se encargan de hacer sus números.

Piensa que el banco lo que quiere es cobrar la deuda y eso pasa porque esa deuda no supere el valor de la casa. Si lo hiciese, a los herederos no les interesaría pagar la deuda y no sería un buen negocio. Esto se traduce en que el porcentaje de financiación sobre el valor de la vivienda no suele superar el 60% y dependiendo siempre de la edad del titular.

Tipos de hipoteca inversa

Existen diferentes modalidades de hipoteca inversa, según los plazos y formas de pago de la renta:

Hipoteca inversa temporal: el titular recibe una renta durante un período determinado. Al finalizar este período, terminan los pagos, pero el propietario mantiene el derecho de uso y disfrute de la vivienda.Hipoteca inversa vitalicia: proporciona una renta mensual al titular durante toda su vida. Esta opción garantiza ingresos constantes mientras el propietario viva. A cambio, la cantidad a cobrar suele ser menor.Hipoteca inversa de disposición única: el propietario recibe el importe total del préstamo en un único pago, obteniendo todo el dinero de forma inmediata para cubrir las necesidades que tenga. Esta es la fórmula más sencilla y habitual porque es la más cómoda para la entidad financiera.
Ventajas de las hipotecas inversas

La hipoteca inversa tiene varios puntos fuertes, que son los que destacarán cuando te hablen de ella.

Estos son los más importantes:

Liquidez inmediata: permite acceder a fondos sin necesidad de vender la vivienda, lo que puede ser útil para complementar la jubilación o cubrir gastos imprevistos. Mantener la propiedad: el dueño conserva la titularidad y puede seguir residiendo en su hogar, lo que proporciona estabilidad y tranquilidad. Flexibilidad en el acceso a los fondos: posibilidad de elegir entre diferentes modalidades de pago según las necesidades, ya sea en forma de renta mensual, suma única o una combinación de ambas. Exención fiscal: no hay que pagar impuestos en el IRPF ni en ningún otro tributo, algo que no ocurre con otras opciones para monetizar la vivienda que veremos más adelante. Desventajas de las hipotecas inversas

A pesar de sus ventajas, la hipoteca inversa también presenta ciertos inconvenientes relevantes que es importante considerar:

Acumulación de deuda: los intereses se acumulan, incrementando la deuda con el tiempo, lo que puede reducir significativamente el valor de la herencia para los descendientes. Con la hipoteca inversa se genera un efecto bola de nieve parecido al del interés compuesto, solo que con los intereses de la deuda y en tu contra. Costes asociados: comisiones, gastos de tasación, notariales y registrales pueden reducir el importe neto recibido y aumentar el coste total de la operación. Tipo de interés muy elevado: las hipotecas inversas suelen tener tipos de interés bastante más elevados que las hipotecas tradicionales que oscilan entre el 5% y el 7%. Algunas incluso más. Esto hace que el impacto con el paso del tiempo pueda ser muy significativo a la hora de liquidar la deuda por parte de los herederos.

Vamos a ver este último punto con un ejemplo de una hipoteca inversa de EBN Banco para una casa valorada en 450.000€ y una persona de 74 años.

En este ejemplo de hipoteca inversa el valor máximo que podría obtener es un 30% del valor de la casa o 135.000€. Suponiendo que la hipoteca se cancelase después de 20 años, el capital a devolver ascendería a 311.878€, por lo que quedaría cubierto con el valor de la casa más su posible revalorización.

Sin embargo, esto también supone abonar la friolera de 110.619€ en intereses. ¡Un 81% del capital que pediste prestado!

Requisitos para solicitar una hipoteca inversa en España

Para acceder a una hipoteca inversa es necesario cumplir con ciertas condiciones, tanto por parte de la persona que la solicita como por la entidad que la otorga:

Edad mínima: ser mayor de 65 años. Algunas entidades pueden establecer una edad mínima superior, como 70 años. Adicionalmente, personas con un grado de discapacidad igual o superior al 33% o en situación de dependencia también pueden ser elegibles para una hipoteca inversa.Propiedad de la vivienda: ser dueño de una casa en España, preferiblemente libre de cargas hipotecarias. Si existe una hipoteca pendiente, es posible que haya que cancelarla antes o que la entidad financiera la liquide con parte del importe de la hipoteca inversa.Uso de la vivienda: la vivienda debe ser la residencia habitual del solicitante.Valor de la propiedad: las entidades suelen requerir que la vivienda tenga un valor mínimo, generalmente superior a 150.000€, sobre todo si está ubicada en núcleos urbanos o capitales de provincia.Tasación del inmueble: es necesario realizar una tasación actualizada de la vivienda para determinar su valor de mercado, lo cual influirá en el monto que se puede obtener mediante la hipoteca inversa.Asesoramiento y transparencia: las entidades financieras deben proporcionarte  información detallada y personalizada sobre el producto, incluyendo la Ficha de Información Precontractual (FIPRE) y la Ficha de Información Personalizada (FIPER), asegurando que el cliente comprende los términos, condiciones y riesgos asociados.Formalización ante notario: la contratación de la hipoteca inversa debe formalizarse mediante escritura pública ante notario, garantizando la legalidad y transparencia de la operación.

Es importante recordar que, aunque estos son los requisitos generales, cada entidad financiera puede establecer condiciones adicionales o específicas.

¿Qué bancos ofrecen hipoteca inversa en España?

En España existen varias entidades financieras que ofrecen este tipo de productos. Las principales son el Banco Santander de la mano de MAPFRE, así como Caja de Ingenieros, EBN Banco, Santa Lucía y entidades especializadas como Óptima Mayores.

Voces en contra

Algunos expertos y asociaciones de consumidores han expresado preocupaciones sobre la comercialización de la hipoteca inversa.

Adicae (la Asociación para la Defensa de Consumidores y Usuarios de bancos, cajas y seguros), por ejemplo, considera que este producto es “muy malo en términos de rentabilidad y de riesgo para los consumidores de mayor edad” y ha manifestado su intención de vigilar activamente su comercialización para detectar posibles irregularidades.

Voces de expertos como el profesor Carlos Sánchez Mato de la Universidad Complutense de Madrid también se oponen firmemente a la hipoteca inversa, sugiriendo incluso su prohibición. Este profesor llegaba a llamarlo “producto tóxico”, argumentando que los intereses asociados pueden ser excesivamente elevados y que las condiciones pueden ser lesivas para los consumidores. 

Alternativas a la hipoteca inversa

Antes de optar por una hipoteca inversa, también se pueden considerar otras opciones para obtener liquidez una vez llegada la edad de jubilación, como por ejemplo la nuda propiedad o directamente la venta, cada una también con sus pros y contras.

Venta de la nuda propiedad: vendes la nuda propiedad para quedarte con el usufructo de la vivienda. Es decir, la casa deja de ser tuya, pero conservas el derecho de uso y disfrute de la vivienda hasta el fallecimiento, lo que proporciona liquidez inmediata sin necesidad de abandonar el hogar. Y sin acumular una deuda o pagar intereses. Además, podrías incluso alquilar la propiedad. La parte negativa es que tendrás que pagar impuestos por la ganancia patrimonial en el IRPF. Y la otra parte negativa es que al fallecimiento, pierdes la vivienda (bueno, tus herederos).

Venta de la vivienda: sería la opción con la que más dinero puedes conseguir. Proporciona acceso al valor total del inmueble, aunque implica perder la propiedad, un gran pago de impuestos y la necesidad de buscar una nueva residencia. Para mí, una de las peores opciones, salvo que tengas claro que lo haces para cambiar de casa a un lugar más económico.

Vivienda inversa: una solución que consiste en vender la casa, pero firmar un contrato de alquiler vitalicio para quedarte en la casa. También en el mundo empresarial se conoce como sale and lease back. Existen dos opciones de estructurarlo: con un precio fijo rebajado o descontando el coste del alquiler al precio de venta, que es lo más habitual.

Rehipotecar tu vivienda: esta es una solución parecida a pedir un préstamo, pero con tipos de interés normalmente mejores. El gran handicap de esta solución es que tendrás que devolver ese dinero mes a mes.

Permuta inmobiliaria: consiste en cambiar tu casa por otra de menor valor e ingresar la diferencia. Es una figura recogida en el Código Civil y que en realidad es una compra-venta al uso y lo que los americanos llaman hacer un downsize o reducción.

Alquiler inverso: se trata de un préstamo, como la hipoteca inversa, pero en el que no podrás usar la casa porque está alquilada. En esencia, una empresa te presta dinero a cambio de alquilar tu casa y ese préstamo se va pagando con el alquiler.

Anticipo de alquileres: esta opción es muy habitual para el pago de una residencia. A través de ella, te pueden adelantar hasta 60 mensualidades del alquiler de tu casa. Eso sí, con esta alternativa tendrás dinero pero la vivienda dejará de estar a tu disposición.

Renta vitalicia inmobiliaria: es la venta de la propiedad a cambio del pago de una renta vitalicia por la vivienda. Por ejemplo, cierras la venta de tu casa por 150.000 € que se repartirán en 750 € mensuales de por vida.

Conclusión

La hipoteca inversa es una alternativa para los mayores de 65 años que desean ingresos extra manteniendo la propiedad y el uso de su vivienda. Sin embargo, es un producto bastante controvertido por sus costes y por el problema que pueden dejar a los herederos. Es fundamental estudiar detenidamente sus ventajas e inconvenientes, considerar las alternativas disponibles y consultar con profesionales financieros antes de tomar una decisión.

Yo personalmente trabajo duro para poder vivir de las rentas de mis inmuebles y de mis inversiones en fondos indexados para no necesitar productos como este (¡y ni siquiera depender de Papá Estado!) pero tal vez sea una herramienta interesante para ti llegada la hora.

Y ahora te paso a ti la bola: ¿has pensado en cómo complementar tus ingresos durante la jubilación en caso de que tu pensión sea insuficiente?

Un abrazo,

Carlos

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