Bank proponuje: zablokuj sobie maksymalną ratę kredytu hipotecznego. Albo weź... stały procent

Pamiętacie sprzedawane kiedyś klientom przez Getin Bank ubezpieczenie od wysokiego LIBOR-u? Getinowcy dorzucali je ochoczo kredytobiorcom frankowym w celu "zwiększenia bezpieczeństwa" ich kredytów. Płaciło się jednorazową prowizję - niestety, niemałą - i w zamian otrzymywało się gwarancję, że rata kredytu nie wzrośnie powyżej pewnego poziomu wskaźnika LIBOR. Jak wiadomo, ubezpieczenia dotyczą zwykle sytuacji, które dzieją się rzadko, a nie często, dlatego na tym ubezpieczeniu zarobił tylko bank, bo LIBOR ani przez moment nie chciał być wysoki ;-)). Przeciwnie, dziś jest na poziomie mocno ujemnym. Być może w banku się spodziewali takiego wariantu wydarzeń i po prostu wymyślili jeszcze jeden sposób na dodatkowy zarobek prowizyjny (w końcu ile razy można wciskać klientowi badziewiaste aneksy typu MiniProcent, czy MiniRatka :-)). A być może mieli dobre intencje, zaś z tego, że rzeczywistość zrealizowała inny scenariusz trzeba się tylko cieszyć, bo gdyby LIBOR był wysoki, to przy obecnym kursie franka mielibyśmy na ulicach nie kilku- lecz kilkusettysięczne demonstracje frankowiczów. A klient obdarzony ubezpieczeniem od wysokiego LIBOR-u osiągnął korzyść, tyle że moralną, bo przecież cieszył się świętym spokojem.

Jeśli o coś mógłbym mieć do banków pretensje, to tylko o to, że żadnemu nie wpadło do głowy sprzedawanie ubezpieczeń od wysokiego kursu franka, zamiast ubezpieczeń od wysokiego LIBOR-u. Widać ktoś uznał, że to byłoby zbyt ryzykowne. Dla banku ;-)). Choć trzeba przyznać, że jeden z banków, a pisząc "po nazwisku" niejaki Deutsche Bank, swego czasu promował wśród klientów coś w rodzaju polisy od wysokiego kursu franka - fundusze inwestycyjne denominowane w szwajcarskiej walucie. Inwestowały one w akcje spółek na różnych giełdach, ale ważnym komponentem takiej inwestycji miało być zabezpieczenie klientów przed ryzykiem kursowym. Gdy kurs franka rośnie, w górę idzie nie tylko rata kredytu, ale i wartość inwestycji w "szwajcarski" fundusz. Niestety, Polacy mają żyłkę hazardzistów i nie uznali za stosowne przyjąć pomysłu Deutsche Banku. Jak to mówią: no risk, no fun ;-).

Dlaczego przypominam te rzewne historie o ubezpieczeniach od ryzyka wzrostu raty kredytowej? Ano dlatego, że podobną ofertę, tyle że dla kredytów złotowych, wprowadza właśnie bank BZ WBK. Każdy klient, który już ma odpowiednio duży kredyt w złotych (oferta dotyczy kredytów o wartości nominalnej ponad 300.000 zł) i nie korzysta z któregoś z programów rządowych ("Rodzina na Swoim", "Mieszkanie dla Młodych", kredyt z dopłatą NFOŚ), może sobie "zablokować" na okres od roku do pięciu lat maksymalną ratę kredytu. A dokładniej: maksymalny poziom stawki WIBOR, do której bank dolicza swoją marżę. Jeśli więc WIBOR przekroczy ustalony w umowie poziom, rata nie pójdzie w górę, gdyż różnicę między "sufitem" zapisanym w umowie, a realnym poziomem tego wskaźnika weźmie na siebie bank. To zabezpieczenie dla klientów, którzy chcieliby mieć przynajmniej przez kilka lat przewidywalną wartość raty kredytowej. Patrząc z dzisiejszej perspektywy nie wydaje się możliwe, żeby WIBOR miał nagle wystrzelić w górę, ale pięć lat to długo i trudno powiedzieć co zdarzy się w tym czasie w polskiej i globalnej gospodarce. Jeśli np. ktoś wierzy w moc polskiej gospodarki, przewiduje wzrost optymizmu konsumentów, run na inwestycje, szał eksportu oraz boom gospodarczy w Europie Zachodniej - ta oferta mogłaby być dla niego. Bo to jeden ze scenariuszy, który mógłby spowodować wysoki wzrost WIBOR-u za kilka lat, a więc i wzrost płaconych przez kredytobiorców rat.

Analizując ofertę BZ WBK można się zastanawiać czy wykupienie takiej "polisy" ma sens. W zamian za zablokowanie na pewnym maksymalnym poziomie odpowiedzialności klienta za wzrost oprocentowania kredytu bank liczy sobie bowiem prowizję . Tym większą, im dłuższy czas obejmuje ten specyficzny "zakład" . Ta prowizja jest liczona jako procent od całego salda kredytu pozostałego do spłaty. Maksymalną wysokość raty można sobie zablokować np. na jeden rok. W wariancie, gdy zabezpieczenie miałoby włączać się przy stawce WIBOR większej, niż 2% (dziś jest 1,65%), trzeba bankowi zapłacić 0,7% prowizji od salda kredytu (czyli przy kredycie wartym 300.000 zł - będzie to 2100 zł). Tylko jaka jest szansa, że WIBOR w ciągu najbliższego roku wzrośnie o  taką wartość, by choćby zrównoważyć prowizję? Niewielkie. Ten "zakład" może mieć natomiast sens przy dłuższym okresie. Ale wówczas prowizja banku rośnie. Chcąc zablokować sobie na trzy lata wzrost oprocentowania kredytu na poziomie "WIBOR = 2% plus marża" zapłacimy bankowi 2,2% prowizji od salda kredytu. A jeśli chcemy ustawić sobie taki sam "sufit" na najbliższych pięć lat - cena wyniesie aż 5% prowizji od całego salda kredytu. Dużo.

Załóżmy, że zaciągam w BZ WBK nowy kredyt hipoteczny o wartości 300.000 zł na 30 lat i że marża wynosi 2% (myślę, że w realu wytargowałbym niższą, ale załóżmy dla uproszczenia te 2%). Moja miesięczna rata przy obecnym wskaźniku WIBOR (1,65%) wynosi 1370 zł. Gdyby WIBOR wzrósł do 2%, płaciłbym już 1430 zł, zaś gdyby osiągnął poziom 2,65% (czyli od obecnego poziomu wzrósłby o 1%, co odpowiadałoby czterem standardowym, "ćwiartkowym" podwyżkom stóp procentowych Rady Polityki Pieniężnej) rata wyniosłaby już 1550 zł. W takim scenariuszu wykupienie proponowanego przez BZ WBK "ubezpieczenia" uchroniłoby mnie przed wzrostem raty o jakieś 120 zł miesięcznie. Gdyby ów wzrost nastąpił w trzecim roku trwania tej "polisy", to łączny zysk z tytułu zablokowania raty wyniósłby w skali pięciu lat jakieś 4300 zł. Tyle, że prowizja za tę usługę to aż 5% wartości salda kredytu, czyli 15.000 zł. Układ proponowany przez BZ WBK może być opłacalny dla klienta tylko w sytuacji naprawdę dużego wzrostu WIBOR-u. Weźmy sytuację, w której w trzecim roku trwania umowy stawka WIBOR podskakuje z obecnego poziomu 1,65% do 3,65% (czyli potrzebnych byłoby osiem "ćwiartkowych" podwyżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej) i tak mu już zostaje. Wówczas oszczędność w wyniku blokady na poziomie "WIBOR = 2% plus marża"  wyniosłaby 300 zł miesięcznie, zaś w skali trzech lat - prawie 11.000 zł. Wciąż mniej, niż prowizja banku.

Ten pomysł BZ WBK mnie nie przekonuje. To trochę jak poker, w którym przeciwnik gra znaczonymi kartami. Oczywiście: pomysły z zabezpieczaniem klientów przed ryzykiem wzrostu raty kredytu są cenne. Jest niemal pewne, że klienci biorący dziś tanie kredyty hipoteczne nie zdają sobie sprawy, że w perspektywie kilkunastu lat możemy/musimy zobaczyć stopy procentowe na rażąco wyższym poziomie, zaś raty mogą wzrosnąć np. dwukrotnie. Nie ma na to żadnego lekarstwa poza edukowaniem klientów, nakłanianiem ich do systematycznego oszczędzania (by mieli poduszkę finansową na czas, kiedy raty będą znacznie wyższe, a ten czas na pewno nadejdzie) oraz proponowaniem usług ograniczających ryzyko bolesnych zmian wysokości raty dla klienta. Tyle, że to usługi powinny być skrojone tak, żeby nie były w oczach klienta prostym sposobem na wyciąganie od niego dodatkowych pieniędzy z prowizji. Przepływ wartości powinien być w obu kierunkach - w kierunku klienta winna płynąć realna ochrona przed rzeczywistym zagrożeniem i święty spokój.

Nieco bardziej podoba mi się drugi pomysł BZ WBK zmierzający do stabilizowania klientom wysokości rat kredytowych. Otóż wielkopolsko-dolnośląski bank wraca do pomysłu kredytu o stałej stopie procentowej. Takie kredyty były już w jego ofercie kilka lat temu, ale nie cieszyły się powodzeniem. Klient, mając do wyboru kredyt tańszy o droższy przeważnie wybierze tańszy. A jeśli postawimy obok siebie kredyt z oprocentowaniem opartym o stawkę WIBOR i taki o stałym oprocentowaniu, to ten drugi zawsze będzie droższy. Po prostu bank musi wliczyć w cenę koszt wynikający z tego, że bierze na klatę ryzyko podwyżek stóp procentowych, które w przypadku kredytu opartego na WIBOR-ku pozostaje przy kliencie. Z kolei klient bierze na siebie ryzyko, że stopy procentowe spadną, a on nie będzie mógł z tego dobrodziejstwa korzystać , bo będzie miał zablokowane stałe oprocentowanie kredytu. Dopóki stopy procentowe w Polsce były wysokie, ryzyko po stronie klienta, wynikające z kredytu stałoprocentowego, było zbyt wysokie, by taki interes miał dla niego sens. Ale teraz stopy procentowe są rekordowo niskie, więc teoretyczne kredyty stałoprocentowe powinny się kredytobiorcom bardziej opłacać. O ile oczywiście bank nie zaszaleje z oprocentowaniem.

BZ WBK, w ramach swojej najnowszej oferty, proponuje kredyt stałoprocentowy na pięć lat (później przejdzie on na standardową formułę WIBOR plus marża) z oprocentowaniem 4,35% . Klient wie, że przez pięć lat rata nie wzrośnie, ani nie spadnie. Dopiero po pięciu latach będzie musiał przejść na stawkę WIBOR plus 2,15%). Co ciekawe, propozycja jest aktualna zarówno dla nowych klientów, jak i dla tych, którzy już mają w BZ WBK kredyt hipoteczny oparty o stawkę WIBOR i marżę banku. Czy to się może opłacić? Cóż, przy obecnym poziomie WIBOR stałe oprocentowanie 4,35% równoznaczne jest z sytuacją, w której mielibyśmy kredyt zmiennoprocentowy z marżą 2,7%. To dużo, biorąc pod uwagę, że dziś średnia marża kredytu hipotecznego wynosi ok. 2%. Ta nadwyżka w wysokości 0,7% to strata klienta, która jednak może się okazać jego zyskiem w sytuacji, gdyby za kilka lat stopy procentowe poszły znacząco w górę.

Jeśli w ciągu pięciu najbliższych lat wzrost stóp wyniesie więcej, niż 0,7% (cały czas mam na myśli punkty procentowe), klient zacznie korzystać z niższego oprocentowania niż to, które by miał, gdyby wziął kredyt zmiennoprocentowy, uzależniony od stawki WIBOR. Jeśli jednak przez najbliższych pięć lat stopy procentowe w Polsce ani drgną, oprocentowanie 4,35% nie będzie żadną atrakcją. Ale - przypominam - w tej grze istotna jest też druga zmienna - marża, na którą już dziś trzeba się zgodzić jako na obowiązującą po "stałoprocentowej pięciolatce". Wynosi ona 2,15% i do najniższych nie należy. Jeśli dziś wynegocjowałbym w BZ WBK znacząco niższą marżę kredytu o zmiennym procencie, wzrost stóp procentowych musiałby być większy, niż 0,7% (punktu procentowego), by opłacał mi się kredyt o stałej stopie. W sumie więc BZ WBK, słusznie kombinując, że warto promować wśród klientów bezpieczne dla nich kredyty stałoprocentowe. Jednak bank nie ułatwia klientom decyzji, tak ustawiając parametry, iż cena świętego spokoju jest dla klienta wysoka. Jak oceniacie oba pomysły BZ WBK? 

KREDYT HIPOTECZNY KROK PO KROKU.  Jak zabrać się do zaciągania kredytu hipotecznego? Jakie parametry wziąć pod uwagę? Korzystać z pośredników czy przeszukiwać oferty banków samodzielnie? Jakich pułapek w umowach się wystrzegać? Wziąć kredyt z cross-sellingiem czy bez? Na dłużej czy na krócej? O stałej stopie, czy o zmiennej? Dlaczego razem z kredytem warto zacząć budować poduszkę finansową? To wszystko znajdziesz w książce   "100 opowieści o pieniądzach, czyli jak żyć, wydawać i zarabiać z głową". To przewodnik po najważniejszych problemach finansowych, z którymi możesz się w życiu spotkać i dylematach, które przyjdzie ci rozwiązywać. A co w tej książce poza rozkminką kredytów hipotecznych? Jak oszczędzać, żeby nie bolało, jak z tego oszczędzania "ukręcić" pierwszy milion, jak wybrać dla siebie najlepszy bank i jak nie dać się okraść z pieniędzy przez internet, jak wybrać najlepszy kredyt i jak dobrze kupić polisę samochodowego OC..Jak żyć mądrzej, wydawać z głową i jak sprawić, żeby pieniądze nie przeciekały ci przez palce. Książkę kupisz na stronie www.kulturalnysklep.pl oraz w Empiku.