Ile naprawdę warte jest twoje mieszkanie? Możesz to sprawdzić na przykładzie... sąsiada

Zastanawialiście się kiedyś ile warte jest Wasze mieszkanie, albo dom? Dla kogoś, kto kupuje albo sprzedaje mieszkanie jest to wiedza niemal bezcenna, bo ewentualne "przestrzelenie" wartości transakcji w tę lub wewtę oznacza potężne straty dla "przegranej" strony. Oczywiście, zawsze można poprosić o wycenę rzeczoznawcę, który za kilka stówek rzuci jakąś liczbę. Ale tak naprawdę tylko "zbiorowa mądrość rynku", czyli średnia cen transakcji nieruchomościowych zawieranych w ostatnim czasie w najbliższej okolicy konkretnego mieszkania, może dać nam wiedzę o tym czy dana cena - dyktowana przez drugą stronę transakcji - jest uzasadniona, czy wzięta z sufitu. Ta wiedza do tej pory była zarezerwowana dla oczu nielicznych, głównie bankowców płacących ciężkie pieniądze firmom prowadzącym bazy danych na temat transakcji nieruchomościowych. Od dziś te dane będą dostępne dla każdego i to za w miarę rozsądną cenę.

W samo południe wystartuje serwis Urban.One , prowadzony przez firmę Cenatorium, który otwiera dla konsumentów potężne bazy danych o transakcjach nieruchomościowych . Przez internet, w ciągu kilku minut będzie można się dowiedzieć ile - według statystyk i algorytmów przygotowanych przez analityków - warte jest Wasze mieszkanie. A także mieszkanie Waszego sąsiada, szefa oraz teściowej :-). Trzeba tylko podać dokładny adres nieruchomości, trochę informacji na jej temat (ile ma metrów, ile pokoi, na którym piętrze, w jakim standardzie, czy są jakieś udogodnienia typu parking, czy winda) oraz zapłacić przelewem internetowym PayU drobne 29,99 zł , podając przy tym adres e-mail na który ma dotrzeć dokument pdf z wyceną wskazanej nieruchomości. W raporcie, który dociera zwykle w ciągu kilku minut, poza wyceną mieszkania lub domu na podstawie podobnych transakcji w najbliższej okolicy, są podane również widełki w jakich obracały się zmiany właścicieli mieszkań w danej okolicy, poglądowa mapka z lokalizacją mieszkania, a także odległości od najbliższego parku, szkoły, przedszkola, centrum handlowego, przychodni, przystanków autobusowych, tramwajowych i metra. Aha: i wiadomość o tym jak w ostatnich miesiącach i latach zmieniały się ceny transakcyjne nieruchomości w najbliższej okolicy. W jaki sposób powstaje wycena?

"Wyceny podawane przez Urban.One wyliczane są za pomocą modeli statystycznych bazujących na cenach transakcyjnych mieszkań w danej okolicy. W swoich systemach wykorzystujemy modele takie jak sieci neuronowe, drzewa decyzyjne czy lasy losowe. Cały czas pracujemy nad optymalizacją algorytmów i wyborem najlepszych rozwiązań. Bierzemy pod uwagę szereg parametrów nieruchomości. Jakość i dokładność wyceny zależy od podanych danych, oraz od dostępności cen transakcyjnych z okolicy. Bazą jest ponad 2,8 mln rekordów z informacją o cenach transakcyjnych z Bazy Cen Nieruchomości Cenatorium (zgeolokalizowanych, uzupełnionych o informacje o punktach POI)"

- odpisali mi szefowie Cenatorium. Urban.One zaoferuje nam całkiem solidny pakiet danych. Gdybym miał szukać mankamentów tej oferty to - oczywiście poza tym drobiazgiem, że za raport trzeba płacić :-), bo znalazłem w sieci podobny serwis, który za podobne usługi nie pobiera opłaty (piszę o nim w dalszej części tekstu) - pewnie musiałbym wymienić to, że cała "zabawa" ogranicza się do możliwości przeanalizowania cen nieruchomości w 12 największych polskich miastach . Bo tylko dla nich właściciel serwisu Urban.One ma wystarczająco dużo danych, by wystawić średnią, która nie byłaby przypadkowa. Wiadomo, że większość transakcji nieruchomościowych dzieje się w największych miastach, ale mimo wszystko kilku czytelników może się niemile zaskoczyć, iż ich mieszkanie lub dom nie może być wycenione przez serwis. Drugim kłopotem są nie zawsze kompletne informacje dotyczące tego co mieści się w okolicach danej posesji. Odległości od parków, przystanków komunikacji miejskiej, szkół, czy centrów handlowych nie zawsze pokrywają się 100%-owo z rzeczywistością. Ale to raczej drobiazg, bo nikt nie kupuje mieszkania nie robiąc uprzednio "wizji lokalnej".

Tuż po długim weekendzie majowym ruszy wspólna akcja Urban.One z jednym z największych w Polsce miejsc z ogłoszeniami nieruchomościowymi - należącym do Allegro serwisem OtoDom. Do każdego ogłoszenia powieszonego w OtoDom , które będzie zawierało wystarczająco dużo danych identyfikujących nieruchomość, będzie dorzucona informacja o tym jak wystawiona przez ogłoszeniodawcę cena ma się do zakresu cen transakcji zawartych w najbliższej okolicy. To może być duża podpowiedź dla potencjalnych kupujących, którzy od razu widzą jak na dłoni, że np. mieszkania w danej okolicy "chodzą" po cenach niższych od ceny z ogłoszenia. To rzecz jasna jeszcze nic dziwnego, bo dane mieszkanie może mieć dodatkowe przymioty (np. standard wykończenia), które uzasadniają wyższą cenę. Tym niemniej z punktu widzenia serwisu OtoDom i jego użytkowników chcących kupić mieszkanie ogłoszenia zyskają wartość dodaną.

Co będzie miał z tego Urban.One? Cóż, po pierwsze dostęp do ogromnej bazy potencjalnych klientów, bo po stronach OtoDom chodzi wielokrotnie więcej użytkowników, niż "wyceniarka" mogłaby zgarnąć działając samodzielnie. A przy każdym ogłoszeniu będzie podana nie tylko informacja o tym po ile "chodziły" nieruchomości w danej okolicy, ale też i możliwość wykupienia pełnego raportu z wyceną tej konkretnej nieruchomości - oczywiście za 29,99 zł. Poza tym serwis będzie zarabiał oczywiście na tym, na czym zarabiają wszyscy pośrednicy - na podsyłaniu klientów bankom. Bo jeśli ktoś sprawdzi już wartość nieruchomości, to być może też zechce przejść przez wstępny scoring w banku, który mu ewentualnie na tę nieruchomość może pożyczyć pieniądze. Docelowo to z takiego kompletu usług Urban.One chce zrobić swój podstawowy produkt: obiektywnie wycenić nieruchomość, dostarczyć tę informację wszystkim stronom transakcji, aranżując kupno-sprzedaż mieszkania, wystawić operat szacunkowy dla banku, sprawdzić stan nieruchomości w e-księdze wieczystej, zbadać zdolność kredytową klienta i wystawić mu scoring. Bankowi zostanie tylko nacisnąć "enter" i wypłacić pieniądze. A jeśli do tego dodamy jeszcze możliwość działania serwisu w ramach aplikacji mobilnej i wykorzystania geolokalizacji, to łatwo sobie wyobrazić rzeczywistość, w której już przechodząc ulicą obok mieszkania wystawionego na sprzedaż będzie można je kupić. I to jest moc.

CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA: KUPIĆ MIESZKANIE NA KREDYT CZY WYNAJMOWAĆ? Jeśli też mierzysz się z tym dylematem, to obejrzyj ten klip - wiele rzeczy ci się w głowie ułoży. A przy okazji subskrybuj najbardziej subiektywny finansowo kanał na YouTube

Jak Wam się podoba propozycja Urban.One? Oczywiście, nie można wykluczyć możliwości, że gdzieś w procesie analizy danych znajdą się błędy, które spowodują zafałszowanie niektórych "odczytów" (np. poprzez wzięcie pod uwagę danych trudno porównywalnych bądź ze zbyt dużego obszaru terytorialnego). Do wszelkiego rodzaju "prawd objawionych" w postaci jedynie słusznej wyceny podchodzę nieufnie. Ale z drugiej strony - nawet wycena wynikająca z jakiejś-tam statystycznej średniej to więcej, niż to, co mają dziś do dyspozycji przeciętni konsumenci. Choć np. istnieje podobny serwis www.Ceny.szybko.pl, w którym znalazłem podobne dane o wartości nieruchomości mojego sąsiada, jak w Urban.One. No i na www.Ceny.szybko.pl nie biorą za to 29,99 zł. O ile pamiętam, to największy "wyceniacz" Amron sprzedawał kiedyś coś w rodzaju indywidualnego raportu, w którym podawał ceny transakcyjne w najbliższej okolicy. Ale baza Amron to baza międzybankowa - informację do niej przekazują banki (a więc zbiera wyłącznie informacje dotyczące transakcji kredytowanych). Raporty cenowe udostępniał też chyba Home Broker (na podstawie transakcji, w których pośredniczył). Ale dziś nie znajduję takiej możliwości na jego stronach internetowych.

Możliwość poznania "prawdziwej" wartości swojej nieruchomości - przy całej rezerwie, którą warto mieć do jakiejkolwiek "prawdziwej" wyceny czegokolwiek - przypomina mi inne produkty finansowe tego typu, takie jak możliwość "wyceny" własnej wiarygodności kredytowej (myślę tu o konsumenckim koncie w BIK, które za kilkadziesiąt złotych rocznie oferuje możliwość stałej kontroli swojego scoringu oraz przyjmowania SMS-ów z informacją gdyby jakiś bank o nas pytał w bazie BIK). Podobne ustrojstwo ma w swojej ofercie Krajowy Rejestr Długów, z tym że tam możemy sprawdzać czy ktoś nas wpisał na "czarną listę" oraz kontrolować wiarygodność naszych np. pracodawców. To wszystko są ciekawe gadżety pomagające nam szybko, łatwo i przyjemnie dowiedzieć się czegoś więcej o sobie.

JAK ZNALEŹĆ NAJLEPSZY KREDYT HIPOTECZNY? Obejrzyj krótki wideoporadnik i nie daj się "ubrać" w kredyt, którego zaciągnięcia będziesz później żałował.

KIEPSKA HISTORIA W BIK UTRUDNIA ŻYCIE. CO ROBIĆ? W pierwszym odcinku "Kasownika Samcika" radzę co zrobić, żeby jak najlepiej przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego

JAK ZMONTOWAĆ SOBIE PLAN OSZCZĘDZANIA Z... DYWIDEND?  Wspólnie z Giełdą Papierów Wartościowych, Stowarzyszeniem Inwestorów Indywidualnych oraz blogiem o długoterminowym inwestowaniu "Longterm"  zachęcam Was do sprawdzenia jak można sobie zmontować dodatkową emeryturę - lub plan systematycznego inwestowania - z dywidend wypłacanych przez największe, najstabilniejsze i najbardziej wiarygodne koncerny - polskie i zagraniczne. O tym dlaczego sam lokuję w ten sposób część swoich oszczędności pisałem w blogu kilka dni temu, zachęcam Was do lektury. Przeczytajcie też  zaproszenie do udziału oraz o liście prezentów, jakie przygotowali dla Was partnerzy akcji. Zerknijcie również na powitalne wideo: 

W kolejnych odcinkach cyklu w blogu przedstawię firmy płacące najbardziej stabilną dywidendę i opowiem jak się za to zabrać, żeby nie wiązało się ze zbyt wysokim ryzykiem . .W najbliższy wtorek zapraszam na webinarium, gdzie razem z "Longtermem" opowiemy o inwestowaniu dywidendowym, formularz zapisu jest tutaj . "Longterm" ma dla Was też e-booka o tym jak - krok po kroku - zacząć zarabiać na dywidendach. E-book, w którym zresztą również maczałem palce, można mieć za darmo w zamian za zapisanie newsletter o inwestowaniu dywidendowym.